fbpx

Головна | Блог | Права і обов’язки власників машиномісць: Аналіз ДБН і Законів

Asper: Права і обов’язки власників машиномісць
11 Вересня 2018
Права і обов’язки власників машиномісць: Аналіз ДБН і Законів

Динамічна забудова міст створює нові виклики і перед девелоперами, і перед інвесторами. Гарячою проблемою в контексті появи новобудов залишається створення «житла для машин» – машиномісць. Державні будівельні норми «Планування і забудова територій» унеможливлюють внутрішньоквартальне паркування авто, тож фактично необхідне облаштування жилих комплексів підземними паркінгами, окремими багатоповерховими паркінгами, механізованими гаражами. От тільки чи належать такі квадратні метри мешканцям? Й як здійснювати розподіл витрат з утримання будинку та прибудинкової території, враховуючи власників машиномісць?

Що таке “машиномісце”?

 
Закон України “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” визначає співвласника як особу, яка володіє у будинку житловим або нежитловим приміщенням (останнє при цьому має бути окремим об’єктом нерухомого майна). Ще одна категорія власності – це спільне майно, до якого входять приміщення загального користування, огороджувальні та несучі конструкції та ін. Теоретично їх можно було б віднести до допоміжних приміщень. Однак цікаво, що паркомісця – ні наземні, ні підземні – до цього переліку не входять.
 
Тож, даним законом права і обов’язки власників машиномісць не регулюються взагалі. Ним навіть не визначається термін “машиномісце”.
 
В Національному стандарті №2 «Оцінка нерухомого майна» прописано визначення приміщень:

 

1 Asper: Права і обов’язки власників машиномісць

 

Здавалося б, підземні паркінги чудово підпадають під цю характеристику. Та саме машиномісця визначаються ДБН В.2.3-15:2007 інакше:

 

2 Asper: Права і обов’язки власників машиномісць

 

Що наголошує на тому, що місця для авто – це частина приміщень, а не самостійне приміщення. Таким чином, і його власник не відноситься до кооперативів або ОСББ як окремий член. Тим більше, що державні будівельні норми ще аж з 2005 року передбачають облаштування на цокольних, підвальних і перших поверхах гаражів та стоянок для автомобілів, мотоциклів тощо.
 
Згадані ж на початку ДБН Б.2.2-12:2018 “Планування і забудова територій” встановлюють норми для забезпечення мешканців і їх гостей паркомісцями. Це можуть бути як вбудовано-прибудовані стоянки (паркінги), так і стоянки в пішій доступності в радіусі 500м. А якщо це необхідно для забезпечення саме мешканців, тобто для внутрішнього користування, то чому вони мають значитися в рамках ОСББ чи кооперативу окремим приміщенням? Логіка проста і дієва.
 
Та один Закон України перекреслив це.
 

Плутанина із визначенням

 
Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», створений фактично для ОСББ/кооперативів і інвесторів новобудов визнав машиномісце окремим об’єктом інвестування. А відповідно і право власності на нього набувається як на окремий об’єкт:

 

3 Asper: Права і обов’язки власників машиномісць

 

Власне, саме цей Закон і його суперечність з будівельними нормами і стали джерелом всіх дискусій довкола теми про статус власників машиномісць. Адже фактично таким чином паркомісце визначається не частиною спільного майна співвласників, а окремим об’єктом власності. І надає таким власникам право голосу на загальних зборах ОСББ чи кооперативу.
 
Така ознака, за Законом 417, дозволяє віднести місця для паркування до нежитлових приміщень:

 

4 Asper: Права і обов’язки власників машиномісць

 

Чи стає власник такого об’єкту співвласником у багатоквартирному будинку?
 
Відповісти на це питання допоможе стаття 8 Цивільного Кодексу України:

 

5 Asper: Права і обов’язки власників машиномісць

 

Тож, хай ДБН і не визнає паркомісця приміщеннями, та закони таки наділяють їх статусом окремого об’єкту нерухомого майна. А Цивільний Кодекс визначає порядок, згідно з яким власники таких об’єктів мають аналогічні права і обов’язки, що і власники нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках.
 
Логічним кроком у зв’язку з оновленням державних будівельних норм стало б набуття прав на паркомісце разом із купівлею квартири. Такий механізм міг би забезпечити місцями для особистого транспорту всіх мешканців новобудов і їх гостей. А разом з тим і зняв би внутрішньоквартальне навантаження транспортом, і навіть спростив би процедуру голосування на загальних зборах, надаючи право голосу власникам машиномісць. Втім, цікаво, як зможе така ініціатива працювати на практиці в Україні.
 

Автор: юрист Asper Consultants, Валерія Дударенко

 
Читайте блог Asper Consultants в Telegram