fbpx

Головна | Блог | Якою буде ціна на квартири і пропозиція на ринку в 2019 році?

15 Березня 2019
Якою буде ціна на квартири і пропозиція на ринку в 2019 році?

Кількість житлових комплексів в Києві невпинно зростає – разом із цінами, – такими стали основні тенденції в столичному будівництві в 2018 році. Чого очікувати до кінця 2019-го і яке житло нині найпопулярніше серед киян?

Підсумки-2018

За підрахунками City Development Solutions, зараз 279 житлових комплексів пропонують до продажі квадратні метри в Києві. У 2018 році на ринок столичної нерухомості вийшли 42 нових проекти. Цікаво, що це на 3 менше, ніж у 2017 році і менше на 17, ніж у 2016-ому.

 

Експерти пояснюють: на зменшення виходу нових об’єктів впливає той факт, що девелопери зосереджуються на завершенні вже запущених в роботу проектів.

 

Валерія Дударенко - Asper ConsultantsБув період, коли процес отримання землі і підготовки до будівництва був простішим. Зараз же аби розпочати новий проект треба пройти узгодження з детальним планом територій, оформити землю – це ускладнений і більш тривалий процес. Відповідно поява нових об’єктів буде довшою, а динаміка ринку трохи сповільнюється, – пояснює юрист компанії Asper Consultants Валерія Дударенко. – Крім того, споживач стає вимогливішим до кінцевого результату. Сьогодні люди хочуть купувати вже не просто квадратні метри десь на околиці. Вони шукають об’єкти з інфраструктурою, зручностями. Підлаштування під такий попит теж може забирати у девелоперів певний час.

Також спостерігається зростання ціни на квартири в новобудовах – в 2018-ому в середньому вона зросла на 3%. Однак разом з тим, зростає і внутрішня конкуренція на ринку через велику кількість пропозицій. Тож, все частіше забудовники вдаються до акцій, розпродажів і безвідсоткових розстрочок, що поки що дозволяє покупцям не відчувати підвищення цін.

 

Можливо, в тому числі завдяки цьому загальний попит на первинну нерухомість в Києві посилюється. У порівнянні з 2017-им кияни стали купувати квартири на 6% більше.

 

В цьому контексті цікаво виглядає розподіл попиту за класами житла і динаміці цін на нього. Згідно із звітом CDS, найбільше ціна протягом року зростала на житло економ- і преміум-класу. А от попит на це житло знизився.

 

Тим часом, ціни на житло комфорт- і бізнес-класу рекордно падали: на 5,3% і 11,1% відповідно. І саме на ці класи наразі існує найбільшим попит на ринку первинної нерухомості – 51% покупців націлені на купівлю комфорт-житла і 24% на купівлю бізнес-житла.

 

Найбільше ціни на житло піднялись в Печерському (22,3%), Шевченківському (12,3%), Солом’янському (9,7%) районах. Також експерти відмічають скачок цін в Дніпровському і Деснянському районах (7,5-10%). Лише в двох районах Києва ціна за квадратний метр знизилась – у Голосіївському (на 0,8%) і Оболонському (на 28,8%). Середня найнижча ціна за квадратний метр в 2018 році – 18 663 гривні, середня найвища – 62 910 гривень.

 

Зовсім нещодавно ми могли спостерігати величезний бум в Голосіївському районі. Однак сам район до такого притоку нових жителів виявився не готовим – він не був здатен забезпечити їх інфраструктурою, – розповідає Валерія Дударенко. – Що ж стосується цін, наприклад, в Печерському районі, то їх рівень напряму залежить саме від класу збудованого тут житла. Саме на Печерську розташувалась найбільша кількість ЖК бізнес- і преміум-класу.

 

Сьогодні ринок має змогу задовольнити попит клієнтів на комфорт-клас – станом на початок 2019 року він становить 55% від всіх вільних квадратних метрів. А от бізнес-класу поки не вистачає – він займає лише 14% від загальних обсягів. І в майбутньому більше такого житла ставати не буде: в 2019 році на ринок вийде лише 9% таких об’єктів.

 

Повністю задоволеним залишається також попит покупців житла у сегменті преміум-класу – ринок пропонує 5% таких квартир в Києві в той час, як його розкуповують 4% (від загальної кількості всіх покупців).

 

Загалом же, за збереження даної динаміки, більшість квартир, які вже вийшли у продаж, будуть розпродані протягом 3 років.

 

Що чекати у 2019 році

В 2019 році кількість нових об’єктів, якій вийдуть на ринок зростати не буде. На це є об’єктивні підстави, каже Валерія Дударенко.

В останні місяці пролунало кілька гучних скандалів, пов’язаних з отриманням історико-містобудівних обґрунтувань. Через такі і подібні до них випадки ряд девелоперів, навіть найбільших, змушений переносити строки здачі своїх об’єктів. Паралельно з не менш з гучним скандалом був звільнений голова ДАБІ Олексій Кудрявцев. Це дає сигнал про те, що в галузі відбуваються певні тіньові процеси. І зачіпають вони в першу чергу інвесторів, які отримують свої квартири із затримкою. Забудовникам це теж зв’язує руки, заморожуючи їх активи і відкладаючи строк початку будівництва нових об’єктів. Також актуальною залишається проблема розробки детальних планів територій, без яких девелопери не зможуть отримувати землю для містобудівних цілей.

Тим не менш, поки попит покупців буде задоволеним. Однак в окремих сегментах, як-от бізнес-клас, може відстежуватись стагнація нової пропозиції.

 

Темпи продажів залишатимуться незмінними. А ось ціна буде зростати. В середньому цей показник може не змінюватись за рахунок все тих же знижок на ще не завершені об’єкти.

 

Люди найбільше купують нерухомість в період курсової різниці. Крім того, і країна поступово виходить з кризи, відповідно платоспроможність українців зростає, – каже Валерія Дударенко. – Тому, по-перше, в принципі зростає кількість покупців. По-друге, зростає кількість покупців нерухомості вищих класів.

 

А процес “вимивання” з ринку бюджетного житла дозволить девелоперам піднімати на нього ціну по мірі завершення будівництва. Тут в конкуренцію може вступити процес вторинних продажів в новобудовах.

 

Найбільше пропозицій з найвигіднішими цінами на ринку було в той момент, коли забудовники потребували інвестицій для продовження поточного будівництва і робили спеціальні пропозиції на незавершені об’єкти, – пояснює Валерія Дударенко. – В той момент чимало покупців придбали квартири не для того, аби задовільнити базову потребу в житлі, а для пасивного заробітку – здачі житла в оренду чи подальшого перепродажу. Ряд об’єктів запускаються в експлуатацію, відповідно зростає кількість пропозицій в сегменті вторинних продажів.

 

Загалом же, ситуація із квартирами в Києві і за звітами, і за прогнозами оптимістична. Висока конкуренція утримує ціну на одному рівні, здебільшого попит покупців задоволений, а девелопери намагаються закінчувати свої об’єкти в строки.